住宅ローンを滞納したまま放置すると競売にかけられるリスクがあります。競売を回避して売却する方法は「任意売却」「リースバック」「住み替え」の3つです。いずれも特徴が異なる売却方法ですので、ご自身やご家族に合った最適な方法をお選びください。

任意売却は、住宅ローンの債権者から許可を得て住宅を売却する方法です。競売にかけられると、売却額は市場価格を大幅に下回り、多額の住宅ローン残債が発生します。一方の任意売却は通常の仲介売却と手法が変わらず、市場価格に沿った金額で売買できます。

その他にも「自宅を売却している（住宅ローンを滞納している）ことが近隣の住人に発覚しない」「引越しのタイミングの融通が利く」といった点が任意売却のメリットです。売却益を使って住宅ローンの大部分を返済でき、その後の生活も立て直しやすくなります。

ローンの状況を整理して家を売却し、今よりも小さな家を買い直したり、賃貸物件に引っ越したりする方法です。仲介売却もしくは不動産買取で現在の家を売却することにより、家計を圧迫している住宅ローンから解放され、無理のない生活を送りやすくなります。

売却益だけで住宅ローンを完済できなかった場合は、残債を新しい住宅ローンに加算する「住み替えローン」を組める可能性があります。これにより、ダブルローンを組む必要がなくなり、金利などの支出を抑えやすくなる点もメリットです。

現在の家を売却した後も住み続けたい場合は「リースバック」を選びましょう。リースバックとは、住宅を一度売却したうえで売却先の不動産会社と賃貸借契約を結び直し、賃貸物件として今の家に住み続ける方法です。

リースバックなら自宅を完全に手放さずに済み、近隣住民に自宅を売却したことを悟られる心配もありません。所有権は失いますが固定資産税などの支出を減らせるほか、オプションにより将来的に自宅を買い戻す余地を残せる場合があることもリースバックのメリットです。

「任意売却」とは、住宅ローン返済が滞った場合に選択できる不動産売却方法のひとつです。債権者による許可が必要ですが、通常の仲介売却を同じ手順で売りに出せるため高額で売却しやすく、住宅ローン残債を返済しやすくなります。

任意売却を提案せずに放置すると、債権者は抵当権に従って不動産を差し押さえ、やがて自宅が競売にかけられてしまいます。競売による売却額は市場価格よりも大幅に下がるため、多額の残債が残るほか、競売物件として大々的に宣伝される点もデメリットです。競売にかけられるデメリットは多いため、住宅ローンの返済に困った場合は任意売却が売却方法の基本になります。

任意売却のメリットは競売を避けられることです。競売にかけられると市場価格を大幅に下回る価格で落札されるため、多額の住宅ローン残債＝借金が残ります。競売物件として大々的に宣伝されるため、お金に困っていることが近隣住民に知られてしまうかもしれません。また、引越し時期なども一切配慮されないため、落札者の都合に合わせて退去する必要もあります。

一方の任意売却は、不動産売却方法としてはごく一般的な「仲介売却」と売却方法が変わりません。市場から購入希望者を探すため高値で売却しやすく、競売と比べて売却後の住宅ローン残債を劇的に減らせます。

状況により自宅を売りに出していることが周囲の人に伝わる可能性はありますが、競売と違って「お金に困っている」と断定されるリスクはありません。また、売却益の一部を引越し費用として活用できる可能性があるほか、一定の範囲内であれば退去する時期の希望を伝えられる可能性もあります。

任意売却の注意点は、売却期間中に債権者による督促が行われたり、連頼保証人に連絡が行ったりする場合があることです。仮に連帯保証人が債権者の請求に応じて費用を支払ってしまうと、任意売却が成立しなくなるため、事前に連帯保証人と連絡を取って任意売却を希望している旨を伝えておきましょう。

また、住宅ローンを3ヶ月以上滞納するといわゆるブラックリストに載り、住宅ローンや自動車ローン、クレジットカードの審査などに通りにくくなります。さらに任意売却を要求できるのは競売開始日の前日までと定められているため、できるだけ早くご相談ください。

財産分与とは、婚姻期間中に夫婦で作った財産を、それぞれの貢献度に応じて分配することです。財産分与は婚姻中に作った財産を清算する「生産的財産分与」のほか、離婚により金銭的な困窮が見込まれる配偶者に支払う「扶養的財産分与」、不倫などが原因で離婚する場合に支払う「慰謝料的財産分与」の３種類があります。

離婚を急ぎすぎると財産分与の細かい取り決めができず、もらえるはずの財産を受け取れなくなってしまいがちです。しかし財産分与は法律上認められている権利ですから、きちんと取り決めて分配しましょう。

財産分与の対象となる不動産は「共有財産」と認められるものです。婚姻中に夫婦が協力して生み出した資金で不動産を購入している場合、財産分与の対象として認められます。ただし、財産分与の対象となる財産は別居を始めたタイミングを基準に確定する点に注意しましょう。別居後に形成した資金で購入した不動産の場合、財産分与の対象にはなりません。

売却せざるを得ない事情があるけれど、できれば今の家に住み続けたい…そんな希望を叶える売却方法が、売却した物件に賃貸で住む「リースバック」です。ハマランドでもリースバックに対応しており、お客様にとってベストな解決方法をご提案できますので、まずはご希望をお聞かせください。

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